I denna motion yrkas att samfälligheten s. 86 Känsö tillhörande vattenområden ska förvaltas av en egen förening.
I lagen om förvaltning av samfälligheter finns det två alternativ: a) förvaltning tillsammans med en eller flera andra samfälligheter på det sätt som nu sker i Brännöbys samfällighetsförening, eller b) egen förvaltning.
Känsö är större än övriga samfälligheter tillsammans och det är ännu inte klart med Statens roll i förhållande till Känsö. En egen samfällighetsförening för Känsö kan agera med en helt annan kraft och koncentration i förhållande till Staten än om dessa frågor ska hanteras av Brännö Bys samfällighets styrelse som har mycket annat att tänka på. Därför yrkas alltså att samfälligheten Känsö ska förvaltas av en egen samfällighetsförening.
Samfälligheten s.86 Känsö har historiskt samfällt ägts av fem stamfastigheter på Brännö. Denna äganderätt har fastställts av Hovrätten för Västra Sverige år 2009, varefter Högsta domstolen 2010 inte beviljade prövningstillstånd för Statens överklagande av hovrättens domslut. Hovrättens domslut konstaterar att samfälligheten s.86 Känsö till alla delar ägs av de fastigheter som ingår i 1936 års skifteslag och med de andelar som anges där för varje fastighet.
Under oordnade former och utan rimlig tillgång till beslutsunderlag förmåddes en icke korrekt utlyst extrastämma i juli 2015 att acceptera ett arrende från Staten på 1,5 mkr per år under 25 års tid. Detta motsvarar i nuvärde 22-23 mkr vid 3% ränta, och ligger alltså obetydligt över det vid 2013 års föreningsstämma med acklamation förkastade budet från Staten på 18 milj kr.
Vid stämman angavs oriktigt en högre summa på 52 mkr som jämförelse och även detta är långt under marknadspriset. Extrastämmans beslut klandrades i mark- och miljödomstolen av flera medlemmar. Brännö Bys samfällighetsförening har enligt uppgift för avsikt att göra arrendeavtalet till föremål för nytt beslut efter korrigering av de fel som begicks vid extrastämman i juli år 2015. En lång rad viktiga faktorer som bör vara med vid bedömningen av Känsös framtid var inte med vid extrastämman och har hittills inte kommit fram i diskussionen över huvud taget. Det allmänna miljörättsliga och skadeståndsrättsliga ansvar för miljöskador (buller, skakning, luft- och vattenförorening m m) i omgivningen som träffar en markägare bl a i form av det rent strikta skadeståndsansvaret i Miljöbalken 32 kap 6 § kommer Brännö bys samfällighetsförening inte ifrån även om marken arrenderas ut. Miljöbalkens obligatoriska försäkring för vissa skador är för övrigt också oftast sammantaget helt otillräcklig förutom att den kostar mycket pengar som samfällighetsföreningen måste betala.
Efter en eventuell försäljning råder ett ännu större ansvar för de föroreningar som påträffas av en köpare. En köpare kan kräva full sanering på föreningens bekostnad. Undersökningen nämnd ovan bör ske redan innan en försäljning och ingå i kalkylen beträffande priset. Om försäljningen av Känsö sker efter 25-årsarrendets slut innebär det sannolikt att det då råder ännu högre miljökrav. Bara sedan millennieskiftet har lagens miljöregler gentemot markägare förstärkts kraftigt. Bara en miljöutredning kan kosta ett stort antal miljoner kr. En sanering kan kosta tiotals miljoner kronor eller mer. Flera delägare och nära anhöriga till delägare i Brännö Bys samfällighetsförening har erfarenhet av detta i egenskap av företagsledare. Om inte Staten omedelbart företar miljöutredning och miljösanering bör det tillfälliga arrendeavtal man nu har sägas upp och Staten avhysas med hjälp av Kronofogden.
Staten har, främst genom Fortifikationsverket, agerat för att kunna vara kvar på Känsö. Bl a har Försvarsmakten begärt utökat skjuttillstånd i området intill Känsö och nu inrättat en granatbana på Känsö. Frågan om skjuttillstånd prövas just nu av regeringen vid Miljödepartementet. Men – ett skjuttillstånd kan inte användas av Försvarsmakten mot markägarens vilja. Därför försöker Försvarsmakten få Brännöbys samfällighetsförenings tillstånd genom ett arrendeavtal eller förvärva Känsö genom expropriation. Staten har genom Fortifikationsverket sökt expropriation av Känsö hos regeringen där ansökan prövas av Socialdepartementet.
Regeringen har ännu inte fattat beslut i frågan om Försvaret ska tillåtas skjuta på Känsö. Utan skjuttillstånd saknas överhuvud taget tänkbara skäl till expropriation. Försvaret disponerar/äger också mycket annan statlig mark mycket nära Känsö; sammanlagt uppskattningsvis 70 hektar på bl a Galterö huvud och Vinga, varifrån utsikten över skjutfältet är mycket bättre och i övrigt ur alla synpunkter en bättre situation visavis skjutfältet är för handen, bl a genom ett färjeläge som tillåter tunga transporter av ammunition m m. Det är numera på Galterö huvud som Försvarets militära verksamhet bedrivs. På Känsö bedrivs främst kursverksamhet vilket inte är något militärt ändamål. Från bebyggelsen på Känsö går det heller inte att se skjutfältet på Vinga sand. Expropriation beslutas i domstol, i detta fall Europadomstolen dit ett regeringsbeslut kan överklagas. Ersättningsnivån beslutas i svensk domstol. Äganderätten till mark är också grundlagsfäst i regeringsformen 2 kap 17 § samt i Europakonventionen. Det ska till mycket starka skäl för att Staten ska få expropriera mark och det ska inte finnas något tvivel om att ersättningen är tillräckligt hög. För närvarande har Staten alltså ett tillfälligt arrende av Känsö från Brännö Bys samfällighetsförening med 6 månaders uppsägningstid. Arrendet är på 600.000 kr/år, d v s knappt 1 kr per kvadratmeter och år, en i sammanhanget närmast symbolisk summa. Göteborgs stad tar för motsvarande mark ut ett arrende på minst 17 kr per kvm och år (bl a i området kring Känsö). Kommunen får enligt lag inte gå med vinst och måste därför kunna motivera alla kostnader för sina arrendenivåer, bl a med hänsyn till det miljöansvar markägaren har. Om kommunens minstanivå skulle gälla också för Känsö skall arrendet vara c:a 10,5 milj kr per år eller mer. Staten måste också dessförinnan betala arrende tio år tillbaka i tiden för redan upplupen arrendetid, alltså c:a 105 milj kr. Det tillfälliga arrendet bör snarast höjas till 1,5 milj kr/år.
Dessa belopp är väldigt stora för oss som privatpersoner, men det är alltså lägstanivåer på marknaden och vardagsmat i företagssamhang i storstadsområdena. Den Försvarsmaktens verksamhet i Sverige bedrivs till allra största delen utanför storstadsområdena där marken bra är värd en tiondel eller en hundradel av vad den är i storstadsområdena. Fortifikationsverkets markaffärer ligger dessutom till sin karaktär mycket långt ifrån den professionella privata fastighetsmarknaden. Till denna motion bifogas också en sammanställning på arrendenivåer i Sverige som bekräftar det som sägs ovan. Lägg särskilt märke till de oerhörda skillnanderna mellan storstadsområdena och landsbydgen. Vi har ju ingen anledning att näst intill skänka Känsö till Staten och därtill ta på oss miljöansvar som kan bli helt övermäktigt och äventyra inte bara Känsö utan hela Brännö Bys samfällighetsförening. En annan sak är det krävs ökad koncentration för att genomföra hanteringen av Känsö och därför är det ytterst viktigt att Känsö blir sin egen samfällighetsförening.
Vid expropriation måste Staten alltså betala 125% av marknadspriset för marken. De s. k. ”värderingar” av marken som Staten presenterat ligger långt under marknadspriset. Det är också olagligt av Staten att försöka pressa ut ett för lågt arrende genom att hota med expropriation och därvid ange orimligt låga värden på Känsö. Samfällighetsföreningen är vid en tvist dock som en liten myra som kan behöva tvista med en elefant i form av Staten som privat aktör, t ex som arrendator av Känsö. Vad är det som säger att arrendeförhållandet kommer att fungera utan problem, t ex beträffande miljöskador? I historien har Staten som privat aktör i regel uppträtt helt skoningslöst i tvister med små aktörer. Se t ex på Högsta domstolens dom i NJA 1972 s 598 och på ärendet om äganderätten till Känsö som vi till sist vann år 2010. Detta var dock juridiskt en liten tvist, ja egentligen bara ett administrativt ärende. Föreningen har ju inte medel att ta en större tvist med Staten. Har man inte tillräckligt med pengar eller makt hjälper det inte att man har rätt. Man får ändå inte rätt. Advokaters sätt att lösa frågor med avtal mellan parterna har tyvärr ofta bara den effekten att advokaterna tar ombudsarvoden oavsett vem som vinner vid en tvist i anledning av avtalet. Det synsättet förutsätter också att det är balans mellan parterna.
I stället gäller det att i första hand säkra sin ägandeposition med lagen i ryggen, t ex Kronofogdemyndigheten i samverkan med Polisen. Markägare har rätt att avhysa markockupanter med hjälp av Kronofogden som i sin tur tar hjälp av polisen om ockupanterna inte lämnar marken frivilligt. Detta är också en laglig påtryckning för att få Staten att gå med på marknadsmässiga villkor och att ta ansvar för miljön. Försvaret har ofta en omfattande kemikalie- och ammunitionshantering i sin verksamhet och det utökade skjuttillstånd man nu söker understryker detta. Enligt uppgift finns det eller har funnits en oljedepå på Känsö. I miljösammanhang är sanering av olja ofta extremt kostsamt. Här går det givetvis inte att lita till att Försvaret ska frivilligt träda in och betala utan tvist. Staten som privat aktör har ju inget myndighetsansvar för detta och då krävs att samfälligheten har försäkring för riskerna som ju är en mycket central fråga i sådan här verksamhet. Enligt vad vi erfar kan bara försäkringspremien årligen komma att överstiga det arrende på 1,5 milj kr som enligt det av styrelsen föreslagna avtalet ska utgå för Känsö. Bl a anses miljösanering av de svenska försäkringsbolagen vara ett alltför stort riskområde för de ska kunna erbjuda försäkring. Samfällighetsföreningen är alltså hänvisad till internationella aktörer, d v s utländska försäkringsbolag. En väldigt allvarlig sak är att Brännöbys samfällighetsförening i dagsläget saknar försäkring för dessa risker.
En liten och icke-professionell aktör på fastighetsmarknaden som Brännö by samfällighetsförening bör inte ge sig in på det ansvar sådana mycket stora arrendeavtal innebär. Det finns inte den balans mellan parterna i arrendeavtalet som krävs för att samfällighetsföreningen ska kunna tillvarata sin rätt i avtalsförhållandet. Det är en helt annan sak när kommunen står som arrendevärd.
Försvaret och Staten har ju aldrig försäkring p g a sin stora ekonomi och agerar vid tvist strängt enligt gällande rättsregler utan sentimentala hänsyn. Vi måste därför först kräva att Försvaret undersöker och miljösanerar marken under Miljöförvaltningens tillsyn oavsett om de får arrende eller inte. Ett arrende ska vara uteslutet innan detta har skett. Staten måste avhysas om detta inte sker omedelbart.
Inget beslut om längre arrende till Staten bör vidare få fattas utan att alla medlemmar i Känsö samfällighet fått tillfälle att i god tid se avtalsförslaget och också att samla in fullmakter inför omröstningen. Inte heller finns någon ursäkt för att inte delge medlemmarna detta material senast vid kallelsen till ordinarie stämma eller extrastämman. Sådant underlag skall alltså dels skickas ut till medlemmarna och dessutom finnas tillgängligt i ett tillräckligt antal kopior vid stämman. Många fastigheter har flera delägare. Dessa måste få tid att samla in fullmakter för att inte dessa fastigheter ska missgynnas enligt likhetsprincipen i förhållande till de som har endast en ägare.
Det arrende som föreslogs i somras är alltså endast c:a en sjundedel av kommunens lägstanivå. Kommunen måste också räkna in sitt miljöansvar och alla övriga befintliga och eventuella kostnader. Kom också ihåg också att kommunen enligt lagen är förbjudna att gå med vinst i sin verksamhet. De är enligt lag skyldiga att motivera alla sina kostnader. Detta är alltså vad det kostar kommunen att arrendera ut mark i området vid Känsö. Tänk också på att kommunen är en stor och stark aktör som kan ta tvister med t ex Staten eller storföretag. Det är marknadsvärdet som ska vara vägledande för oss och vi kan givetvis inte arrendera ut till lägre arrende än det kommunen får för motsvarande mark.
Vid mötet angavs vidare att arrendeintäkten skulle användas till föreningens allmänna ändamål. Utgångsläget är dock att avkastningen endast kan användas för samfälligheten i fråga, d v s samfällighet s. 86 Känsö (t ex till tvister och advokatarvoden, miljösanering, försäkring och annat) och först därefter möjligen till andra ändamål, jfr 3 § och 17 § i föreningens stadgar. Samfälligheten Känsö kan om den bildas dock efter eget beslut lättare bidra till Brännö Bys samfällighetsförening på samma sätt som Brännö Bys samfällighetsförening själva lämnar bidrag till vägföreningen.
Kommunens arrende- och markpriser är också vägledande vid expropriation. Vi erfar genom advokaten Christer Elander att ett pris på minst 60 mkr är möjligt redan vid en relativt snabb försäljning på den svenska marknaden. Byggnadsminnen och annat på Känsö kan påverka priset, men beaktat att expropriationsersättningen är 125% av marknadspriset är expropriationsersättning under 75 milj kr osannolik om nu staten mot förmodan skulle få expropriera. På den internationella marknaden är priserna på objekt liknande Känsö betydligt högre. Advokaten Elander nämner att med kommunens arrendenivåer som utgångspunkt är ett pris på 300 mkr eller mer tänkbart, eftersom en vedertagen norm i fastighetssammanhang är att årsarrendet utgör 3% av markpriset.
Undertecknade yrkar alltså i denna motion
- Att Brännö Bys samfällighetsförening ska besluta att samfälligheten Känsö ska förvaltas av en egen samfällighetsförening.
- Att samfälligheten Känsös delägare också ska besluta att Känsö ska utgöra en egen samfällighetsförening och inte längre förvaltas av Brännö Bys samfällighetsförening.
- Att styrelse för Känsö samfällighetsförening utses vid en konstituerande stämma i anslutning till Brännö Bys samfällighetsförenings årsstämmas avslutande eller snarast därefter efter vid en tidpunkt som bestäms av årsstämman.
- Att stadgarna för Känsö samfällighetsförening bestäms vid den konstituerande stämman för Känsö samfällighetsförening. Stadgarna föreslås överensstämma med de som nu gäller för Brännö Bys samfällighetsförening i tillämpliga delar.
- Att nödvändiga ändringar hos Lantmäteriet och andra formella steg genomförs i samverkan med Brännö Bys samfällighetsförening, liksom nödvändiga bokföringsåtgärder. Mats Flodin Johan Nordmark Anders Littke Ragnar Olofsson Medlemmar i samfällighetsföreningen
Mats Flodin Johan Nordmark Anders Littke Ragnar Olofsson. Medlemmar i samfällighetsföreningen .
Källa: Motion 1 (Mats Flodin, Johan Nordmark, Anders Littke, Ragnar Olofsson)